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@khan-lau 2014-09-15T04:40:30.000000Z 字数 5194 阅读 1398

中华人民共和国物权法

法律文档


(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)

第六章 业主的建筑物区分所有权

[建筑物区分所有权]第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。


[业主对专有部分行使所有权]第七十一条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。


[业主对专有部分以外的共有部分权利义务]第七十二条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。


[建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属]第七十三条

建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

[车位、车库]第七十四条

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。


命题题眼
上述法条的考点是:
1、业主,是指房屋所有权人。房屋承租人、占有人不属于本章所谓的“业主”。

2、房地产管理中,涉及建筑物区分所有的情形,通常称为异产毗连房屋,即结构相连或者具有共有、共用比例和附属建筑,而为不同所有人所有的房屋。

3、业主权利
业主的建筑物区分所有权分为专有权、共有权和成员权三部分。

(1)专有权,是指业主对建筑物内房屋的专有部分享有所有权。专有权以专有部分为独立的物权标的。建筑物内房屋的专有部分,是指在构造上能够明确区分,具有排他性且可独立使用的建筑物部分。
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。例如,业主在对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙,不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品,危及整个建筑物的安全,损害其他业主的合法权益。

(2)共有权,是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权。也就是对共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。但是,如何行使占有、使用、收益或者处分的权利,还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
属于业主共有的部分包括:
①建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分。
②建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
③建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。绿地、道路归业主所有,不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有,而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。
④建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
⑤占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

(3)成员权。业主对建筑物专有部分和共有部分享有所有权,为了共同管理建筑物,业主需要以业主共同体的形式共同作出决定,因此业主享有成员权。本法规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会,选举业主委员会,制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主委员会和更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建和重建建筑物及其附属设施等。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

4、业主对专有部分以外的共有部分享有共有权,对共有部分共负义务。业主对共有部分如何承担义务,要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利,还享有共同管理的权利,有权对共用部位与公用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利,同时对共有部分的管理也负有相应的义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如,业主不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此住宅居住为由,不交纳暖气费用。

5、业主的建筑物区分所有权是一个集合权,包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利,这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中,业主对专有部分的所有权占主导地位,是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权,就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权,以及对共有部分的共同管理的权利。因此,第72条规定,业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这属于强制性的规定,当事人即使未做约定,同样发生效力。如果作了相反的约定,则无效。

6、车位、车库
(1)归属
①建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而不是象绿地、道路等一般归业主共有。
②占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,任何业主都有占有、使用、收益和处分的权利,其具体使用方案可以由共有权人共同决定。

(2)建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  [业主大会、业主委员会的设立]第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
  [业主决定建筑区划内重大事项及表决权]第七十六条 下列事项由业主共同决定:
  (一)制定和修改业主大会议事规则;
  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


[将住宅改变为经营性用房]第七十七条

业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。


[业主大会、业主委员会决定的效力]第七十八条

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


[建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用]第七十九条

建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。


[建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配]第八十条

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。


[建筑物及其附属设施管理]第八十一条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。


[物业服务企业或者其他管理人与业主关系]第八十二条

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。


[业主有关义务以及制止损害他人合法权益行为的权利]第八十三条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。


命题题眼
上述法条的主要考点是:

1、业主大会、业主委员会
(1)业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织,是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的,由全体业主组成,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此,只要是建筑区划内的业主,就有权参加业主大会。
业主可以选举业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理的职责。
(2)业主大会不具有法人条件,是非法人团体,不具有权利能力,并非民事主体,它所实施的法律行为系业主所为的行为,由业主承受法律效果。
(3)业主大会是业主的自治性组织,业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上,物权法没有赋予业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利。对侵害业主共同权益的纠纷,可以通过民事诉讼法规定,推选代表人进行诉讼。
(4)地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。注意,地方人民政府有关部门与业主大会和业主委员会之间不是领导关系,地方人民政府有关部门也不能直接设立业主大会和业主委员会。

2、第76条对业主共同决定事项及相关事项议决通过的规定是司法考试的重点。

3、第77条将住宅改变为经营性用房的规定
物权法未绝对禁止业主将住宅改为经营性用房,业主欲将住宅改为经营性用房的,需要遵守法律、法规和管理规约的要求,除此之外,还应当经有利害关系的业主同意。所谓有利害关系的业主,是指房屋改变用途将影响其权利和合法利益的业主,通常包括但不限于相邻业主。  
4、业主大会、业主委员会决定的效力及其撤销
(1)业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关,其做出的决定,对业主应当具有约束力。
对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定,必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的,必须是业主大会、业主委员会依据法定程序做出的,必须是符合法律、法规及规章,不违背社会道德,不损害国家、公共和他人利益的决定,上述三点必须同时具备,否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
业主大会、业主委员会乃是为管理与建筑物管理有关事项而成立的团体,其所做决定应当与建筑物管理相关。业主大会、业主委员会所做决定与建筑物管理无关者,对业主无拘束力。
(2)业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主在具体行使这一权利时,还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。

5、建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用
(1)建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。维修资金的使用应当经业主共同决定。至于业主如何决定维修资金的使用,要依据物权法第76条作出决定。
(2)维修资金的用途:用于业主专有部分以外的共用部分的维修,包括但不限于电梯、水箱等共有部分的维修。
(3)维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。

6、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配的原则是约定优先,否则以专有面积所占比例为准。
所谓约定优先,是指业主对建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项有约定的,按照约定处理。约定可以表现为业主公约、管理规约等,也可以表现为其他的业主大会决定。

7、建筑物及其附属设施管理,即物业管理
(1)物业管理一般有两种形式:①业主自行管理;②业主委托他人管理。
(2)业主可以通过物业服务合同,委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务合同中,委托人是业主,受托人是物业管理人。业主大会或者业主委员会签订合同,其行为效果由业主承担,委托人是业主,受托人是物业管理人。
(3)对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

8、对损害他人合法权益行为法律责任的追究
对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,第83条规定了以下几种途径:
(1)业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约的规定,要求其停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。注意,业主大会、业主委员会不能以自己的名义提起诉讼。
(2)受到侵害的业主个人依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。
(3)共同受到侵害的业主,推选代表人,依据民事诉讼法等法律的规定,向人民法院提起诉讼。

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