金月平诉陈莉房屋租赁合同纠纷-浙0303民初3238号

代理词

尊敬的审判员：
北京盈科（温州）律师事务所接受原告金月平的委托，指派我担任其与陈莉房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。根据本案事实与相关法律，现发表如下代理意见，请审判员参考并望采纳。

一、 原告提供了充分的证据证明其主张的事实，被告提供的证据不足以证明其主张的事实

本案的争议焦点在于：被告是否有能力和意愿在2017年10月9日以后继续履行合同。
原告认为被告不愿意也没有能力继续履行。为证明该事实，原告提供了十几项证据，包括录音、视频、证人证言、微信截图、短信截图，网页截图等。被告对原告的证据一一提出质证意见，但显然都不成立：

（一）被告认为录音证据不完整且谈话人的身份不明确。但只要认真把录音听过一遍就会发现，全部录音加起来长达两个多小时，是完整的；对话中的人多次直呼被告姓名，通过对话判断身份是很容易的。

（二）被告质疑录音证据的真实性，但既没有对录音证据申请鉴定，也没有提供相反的证据予以反驳；

（三）被告认为录音证据没有佐证，但原告提供的录音和录音之间，录音与短信截图、微信截图，和证人证言之间是相互应证和佐证的。比如：（补充证据3）原告向房东发短信要求出具书面通知，（补充证据1）房东电话打回来，询问原因后表示同意，要求原告拟定通知草稿。（补充证据2）原告通过微信把草稿发给房东后，房东微信语音回复表示反悔，无法出具书面通知，并要求原告限期搬离；

（四）被告主张没有收到律师函的同时，又因为律师函落款日期不完整质疑其真实性。但这两个观点相互矛盾：如果被告没有收到律师函，他根本没有原件可以用来与原告提供的证据核对，更不可能发现原件与证据复印件不一致。

被告律师认为被告陈莉愿意和能够继续履行合同，但是提供的证据并不能证明其主张。被告提供的证据1.是被告与房屋所有权人签订的租赁合同，只能证明房东和被告签署过合同的事实。有没有签合同，和愿不愿意、能不能继续履行合同没有必然的关系。证据2.是原告向房屋所有权人缴纳过房租的收据，曾经缴纳过房租不代表未来还能继续缴纳房租，继续履行合同。两项证据对被告主张的事实没有任何证明力。
被告没有提供支持其主张的事实的证据，原告提供了多项相互佐证的证据。根据民事诉讼优势证据的原则，应当认定原告主张的事实，即房东欲提前终止与陈莉的租赁关系，被告即将丧失履约能力，遂通知原告也要提前解除租赁合同。

二、 被告构成预期违约，原告有权解除合同

被告律师表示，被告愿意2017年10月9日以后继续履行租赁合同，那么他们之间的对话内容应该是：在房东要求提前解除合同的情况下，被告如何确保租赁合同继续履行。但是证据却显示：原告和被告谈论的内容是被告是否违约、为什么违约和是否应当支付违约金的相关内容。原告的证据对被告主张的事实形成了直接的反驳。如果被告愿意继续履行合同并曾经作出相应的意思表示，被告应当举证证明。被告提供的证据完全不能证明其主张的事实。
被告行为完全符合预期违约的构成要件。《合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，被告可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。预期违约是法定解除合同的情形，法律不但没有规定需要书面方式，而且还规定默示方式也可以构成预期违约。原告向被告发送律师函等方式要求被告限期出具解除合同书面通知，被告不予答复构成默示违约。被告律师反复强调被告愿意继续履行合同，但是既不愿意提供担保，也不发出继续履行合同的通知书，可见其主张继续履行只是托词。被告律师反复强调没有出具书面通知，其实是在试图混淆法律规定与合同约定之间的区别。被告构成预期违约，原告行使法定解除权不需要以被告书面通知为前提。

三、 原告还有权行使不安抗辩权解除合同

退一万步讲，即使被告口头通知原告提前解约的行为不构成预期违约，即使被告愿意继续履行租赁合同，房屋所有权人要提前解除合同的，陈莉也会丧失继续履行合同的能力。原告提供的证据已经充分证明上述事实，符合《合同法》第六十八条 规定有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原告及时通知被告，被告在合理期限内未提供有效担保的，原告有权根据《合同法》第六十九条 的规定，行使不安抗辩权解除合同。原告提供了充分的证据证明被告有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，原告行使法定的解除权，不需要被告的书面通知作为前提。

四、 10月9日前解除合同有利于避免讼累、防止损失扩大

由于原告并未拖欠任何租金，2017年10月9日租赁合同不再履行，被告返还保证金36,666元是没有任何争议的。原告在本案实质的主张就是36,666元违约金。原告为装修租赁标的物花费超过20万元，根据合同约定可租用三年，提前一年退租的装修损失约7万元。而这是目前为止已经确定要产生的损失。如果等到2017年10月9日以后再解除合同或提起诉讼，为了搬到新的办公地点，原告还要产生装修费、搬迁费，装修期间的租金等费用；如果被房屋所有权人断掉水电，还会产生额外的不可估计的损失。这是可以预见但是尚未产生的损失。前述两部分损失远远超过违约金36,666元，原告的诉讼请求并不过分。被告陈莉的代理人表示其愿意继续履行合同，但是无论原告如何要求，她都拒绝出具解除合同或者继续履行合同的书面通知，也不愿意为此提供担保。如果等到10月9日损失实际产生后再起诉，诉讼标的只会更大，增加各方讼累。原告为避免损失进一步扩大，不得已在10月9日之前提起民事诉讼

综上所述，原告提供了充分的证据证明被告预期违约，且丧失继续履行合同的能力，符合法律规定的不安抗辩权行使的前提，遂起诉被告要求依法解除合同。原告提供的证据数量多、真实合法、相关性高；被告提供的两项证据不能证明其有意愿或有能力继续履行合同。原告有权行使不安抗辩权，或因为被告的预期违约行为，在损失扩大前解除合同，并要求被告支付违约金。如果10月9日后另行起诉，不但损失会比违约金大的多，而且增加原被告和法院的讼累，违背司法为民的原则和司法效率的原则，不利于矛盾的真正解决。请法院依法支持原告的诉讼请求。

代理人：

2017年8月30日