土地市场

城市土地经济学 笔记 规划师

1. 土地市场的功能

   • 优化配置土地资源
   • 调整产业结构，优化生产力布局
   • 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合

2. 建立土地市场的必要条件

   • 市场经济环境
     价格机制、风险机制等市场机制是决定理性的市场参与者行为的主要因素，是市场运行的内因和原动力。非经济的行政、法律、道德等力量，只有通过市场机制，才能发挥作用，是市场机制的外因和推动力。
     土地市场，离不开市场经济活动这一最基本的外部环境。
   • 土地产权明晰
     产权明晰，是现代企业的基本标志。
     具有明晰的产权，是现代企业，又是市场经济的基本要素。
     土地是最基本的资产，明晰的土地产权是建立土地市场的最基本条件。明晰 土地所有权和所有权为核心的各种派生权利，是土地市场运行的基本前提。
   • 发达的土地金融市场
     土地开发，是投资额巨大、回收期很长的投资活动。世界各国的经验表明，地产业的发展，离不开金融业的支持。大多土地投资者难以依靠个人资本进行土地开发，而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式，土地市场才能繁荣兴旺。
   • 完善的土地法规
     法律、法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地市场秩序，保护土地投资者利益以及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制土地投机，引导土地市场健康发展，都需要建立配套的土地法规。
     健全的土地法律法规，是土地市场运行的根本保证。
   • 良好的市场中介
     土地市场，是不完全市场。由于土地市场信息不全、需要大量专业知识，大多数市场主体处于不对等的地位。为了土地交易顺利进行，服务于土地市场的专业人员和机构必不可少。
     土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪等中介，是土地市场运行的润滑剂。

3. 土地市场的运行模式
   目前，西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳起来有两类：
   （1）土地私有制为基础的完全市场模式，以美国、日本、法国为代表；
   （2）以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，以英国、英联邦国家为代表。
   两种模式的共同点：

   • 土地市场的基础：资本主义市场经济；
   • 有形市场和无形市场相互结合；
   • 土地市场的供给、需求决定土地价格；
   • 土地市场的进出自由；
   • 政府对土地市场进行干预。
     两种模式的不同点：
   • 土地所有制不同；
   • 市场客体不同；
   • 市场竞争程度不同。