十年楼市杭州梦（上） 激荡十年

杭州作为活力四射的准一线城市，拥有领先全国的互联网电商，富庶温婉的江浙底蕴。杭州楼市更是堪称十年传奇：它从巅峰跌落，滞涨五年，是全国为数不多的经历完整下跌周期的城市，却又力压全国颓势劲涨三年。纵观杭州楼市，能让我们看到京沪人才，信息和资本从一线向二线流动的奔腾浪潮。

在2018年的经济寒冬中，杭州楼市亦陷入调整期，而2019年又何去何从？想回答这个问题，就有必要回顾杭州楼市的十年楼事和经验；然后审视现在：哪些是价格高地？传言的暴跌20%是真是假？进而才能思考未来：面对一线与二线城市该如何选择？

本文考虑到对杭州不熟悉的读者，以宏观视角和主城区切入。万字长文，话分两头，此文为一。

激荡十年

通过下面一张图，我们可以清晰地看到杭州在全国楼市中的地位：

时间回到2008年，西湖和西溪已成国内旅游的两张耀眼名片，时任杭州市委书记的王国平终于实现了其父亲将杭州建成“东方日内瓦”的夙愿。2009年以后杭州楼市便开始傲然独立：在以大巴车为单位的温州太太炒房团的热捧下暴涨，并在2010年达到2.2万元每平，领先全国，反映了其强大的民间经济实力。时至今日，浙江的BBA豪车销量依然能轻易秒杀其他省市。

2011年后，浙江外向型经济遭到重创，民间资金链断裂导致大量房产抛售，楼市陷入长达五年的滞涨期，一些楼盘的价格甚至腰斩。各种回忆录都会在此时提到宋卫平和他的绿城：在最艰难的时刻，宋卫平流着眼泪说：“绿城的好，中国人要50年以后才能懂得”。在2014-2015年的楼市小冰期中，杭州更是与其他城市一起瑟瑟发抖。这些年杭州楼市地位的没落，实际上反映了浙江省民营企业经济遇到的危机，及其在整个中国经济地位中的下滑。

2016年到2017年，时值全国限购松绑，大量热钱涌入北京楼市，小中产们砸锅卖铁，攒首付贷，集资借钱买房，房价一年之内上涨70%。而在1200公里之外的杭州，市政府从湖墅南路的老旧大楼，搬迁到钱塘江边焕然一新的市民中心；阿里巴巴迎来18岁生日，马老师在黄龙体育中心的动感舞台上，身骑哈雷摩托与两位美女闪耀登场，意气风发：与杭州同呼吸共命运，市值高达三万亿的阿里，已成为中国互联网的一极，成为另一张无人不晓的城市名片。

印象西湖在G20峰会上的美轮美奂，让无数外省炒房者目瞪口呆，"杭州不是人间，杭州是天堂"，并迅速行动起来。然而在数千亿货币化棚改资金的助推下，他们完全竞争不过手握千万补偿款，蜂拥买房的十万拆迁户。为了举办2022年的亚运会，杭州更是举全市之力进行大规模的基建升级，爆改城市化格局，杭州一口气立项10条地铁线，并且迅速开工，亚运之前完工，可谓大手笔。以此为契机，杭州楼市终于摆脱了5年来的滞涨阴影，像火箭一飞冲天。以中国人民的聪明智慧，根本不需要50年，2年过后人们就知道了绿城的好：绿城的楼盘一夜间红遍大江南北。

2017年，317新政重磅发布，北京开始认房又认贷，大量改善型换房者欲哭无泪，北京二手房交易量瞬间被腰斩（即上图陡然下降的拐点，参考《沙漠之鹰》的2017年北京楼市分析），北京等一线刚需和投资购买力被迅速挤压至杭州等二线城市，二线亦启动抢人大战：2015年以后每年有十几万，2017年更有28万北漂沪漂迁入杭州。杭州深化改革，“最多跑一次”落户的政策，公职人员满脸的笑容，与北京极其难求的户口形成了鲜明对比：杭州的净人才流入率居15个重点城市的榜首。

在其他城市已经进入平台期时，藏富于民的杭州又爆发出了惊人的耐力，在2017年一年中，商品房成交了77161套，成交均价为25569元/㎡，同比上涨30%，涨势为近9年房价之最。一年中就有1163套千万级豪宅售出，堪称富豪收割机，从2016年初只有北京均价三分之一的“白菜价”，迅速追涨到目前的接近60%左右。

也许读者都有一样的困惑，在上面的房价曲线中，好像并不能明显看出杭州房价的暴涨啊？其实原因有三，一是其2010年基线已经很高，导致涨幅倍数不足；二是整个城市框架在2017年以后进一步拉大，偏远地区稀释了整体房价；三是新房限价政策影响了统计数据。但频频爆出的杭州抢房者晕倒在售楼处，打架排队，万人验资盛况，就知道数据背后丰富的内涵。

历史总是惊人的相似，在经济寒冬寒流吹拂下的2018年底，创业公司大批陷入困境。四月份资管新规推出，六月份开始P2P集中爆雷，偏偏杭州又是全国互联网金融高度发达的地区：草根投资，牛板金，投融家等知名大平台出现问题，一大批出借人资金无法回款，导致市场上流入楼市的资金大大减少；消费降级，龙翔服饰城人满为患，杭州银泰的高端服饰一下子卖不动了。进而杭州房价也陷入了调整期，观望情绪明显，长达三年的杭州“独立行情”戛然而止（本问题将在第三节有更详细的讨论）。

高地vs洼地: 杭州房价地图

那杭州楼市如今的状态又如何呢？

通过北京与杭州的对比，能够让我们更快地了解它们各自的楼市基因。而往来于北京和杭州之间的旅人（比如作者），一定能深刻地感受到北京与杭州的区别：前者是北方老牌王者，拥有宽阔整齐的环路，金融与国企氛围；后者则是南方新派挑战者，却有湖边林荫大道，传统浙商和新兴互联网文化。

虽然杭州的整体城市框架在近几年被迅速拉大，重点发展滨江新城等区域，使得主城区规模接近北京五环。但就像松软的油饼和厚实的粘糕的区别，杭州的建成区面积为541平方公里，依然远小于北京的1386平方公里，其人口和建筑密度和北京依然有相当大的差距：

由于西有西湖景区，东有钱塘江，杭州依山水建城，像一只巨大的蝴蝶。它没有北京的环路，却拥有有秋石，德胜，中河，绕城等几条高架快速路。杭州喜欢隧道甚于高架，因为后者破坏城市美感，比如为2022年亚运而正在修建的天目山路隧道，反而北京的隧道却从来不通民用汽车。

若想简单读懂北京房价，几乎知道在几环就可以了，帮儿女相亲的大妈只要问你住几环就能建立鄙视链。而杭州并不像北京的单一中心，有两个主中心和多个副中心：下面的二手房房价热力图清晰地展示了这种特点：

之所以使用二手房房价，是因为主城区的新盘太过稀少，而杭州已经从2017年起进入存量房时代。上图展示了著名小学在各区域的分布，从图上我们能够发现：与北京高度相似，高房价的最大推手依然是学区！西湖小学，求是小学和学军小学师资力量全市顶尖，而学军更是早已八万以上，推高了西湖区的整体房价。可怜天下父母心，购房者为了下一代的教育，可以舍弃住房环境，也能放弃通勤便利，学区完全秒杀任何其他因素。

由于各地发展并不均衡，有必要分区域近观各区县的状况。我们用杭州各区县的二手房挂牌单价，绘制下面的分布图，反映了相当丰富的内涵（不要想歪）：

每个区县的胖瘦代表了各区域房屋的数量，西湖区和江干区因面积较大而显得“臃肿”，各占总挂牌数量的15%；而其形状给出了不同单价数量的分布（核密度估计，接近正态），只有江干区具有两个峰值，正好与杭州的双中心相匹配。

主城区的成交均价为42679元/㎡，图中心的小白点亦给出了每个区县的均价。容易看出杭州的主城区房价分成了三个阶梯：上城二手房均价5.1万以上，新房均价6.8万以上（你没有猜错，只有保利滨江），和下城区都属于杭州的老城区，依吴山而立，傍西湖而居，是传统的环西湖板块。这里酒店林立，商业发达，平海路路口挤满了背包旅游者和拿着自拍杆的网红小姐姐，像极了北京的西城和东城；西湖区是传统的富人聚居区，亦是老牌经济，科技和教育中心：大量科技公司在此选址，神似北京朝阳区和海淀区的结合体。此三区位列五万第一梯队。

江干的沿江部分，与后发制人的滨江区，共同组成了钱江新城和世纪城板块，是新杭州的代表。虽然处于四万第二梯队，但其高档楼盘均价足以秒杀上下城二手房。站在城市阳台，晚间江风吹拂，凭栏而立，江边几十幢摩天大楼组合成的巨型灯光秀，让人不得不像马可波罗一样赞叹杭州的富贵天成。

到了第三阶梯，新房盘面就远大于二手房了。余杭区和萧山区的新房住宅成交均价几乎只有主城区的一半。余杭是杭州的价格洼地，其闲林小和山板块2018年上半年成交住宅3365套，成为杭州市住宅销量最大的板块；萧山虽均价处在第三梯队，它却曾是浙江第一县，全国百强县第七。萧山人并不愿意将自己称为杭州人，路边遍地开花的正规娱乐场所足以说明其实力不容小视。

看完单价，再聊面积。下图展示了各区县的二手房房屋面积分布，其曲线峰值位置正好对应于我国三个土地住房建设高峰：

对于二手房而言，上下城主要是1995年以前的老公房，面积普遍在40-70平米之间，虽然地理位置优越，一般有很好的学区，但单价高，老破小。2000年-2010年新建设的90平米左右的小三居，集中在江干，拱墅和下沙（其实和游鸿明没有关系）等传统城区，非常适合首套刚需选择；而若如果希望挑选130平以上的改善型大户型，大部分情况下只能去看萧山，余杭和国际滨（滨江）了。

新房方面则大大不同，今年上半年，120-140平米户型的房源购买比例(31%)已经超过80-100㎡小户型(30%)，而80平米以下的交易仅占比1%。万元房占比仅5%，所剩无几；1-3万是主力购房区，共占比72%，刚需依然是市场的主要购买力。截至2017年底，杭州的楼市总体价值已突破9万亿，杭城八区常住人口664.35万人，据此计算杭州人均拥有的住宅市值达130万元！ （各位看官可以估算一下北京的楼市总价值）。

沙漠之鹰还发现了有趣的现象：90平米在北京最多能塞入两室一厅，而杭州却普遍是三室一厅，有的甚至还带两个卫生间，开发商善于将空间利用到极致。这可能与杭州冬天没有暖气，面积小利于保暖有关。不得不说，如今杭州吸引人才的性价比优势已然微弱了很多：类似地段和价格，杭州只比北京多一间的次卧。

另外，有大量二手房都是最近2017甚至2018年的全新毛坯房，占比达到了惊人的5.3%，而这在以二手房为主的北京完全不可想象。可能是因为杭州一手房限价，像南京一样出现了一二手严重倒挂的局面，这些房子多数属于幸运的转手党，摇中新房后转手一卖，平均溢价在百万以上，但买这种房子的人就需要很强的心理建设了。

预告：涨跌的真相

2018年是不平凡的一年，中美贸易战使得全国的进出口贸易受到重创， 更不用说对浙江民营经济的影响。股灾蒸发掉了大量财富，全国楼市更是不景气。反映楼市景气指数的ccpd(房产中介平均每天骚扰电话数量)突然猛涨。 那杭州楼市在2018年底到底是涨是跌？

在下一篇文章中，沙漠之鹰会通过精确的套级数据分析涨跌的真相，研究哪些地区的房价在近些年涨得最多，什么样的房东更容易坐地起价？楼市陷入调整期的逻辑链条是什么？我们还会尝试研究杭城独特的土地财政，人口流动，讨论2019年杭州楼市的总体走势。如果你对本篇或下篇文章有任何疑惑或问题，欢迎留言讨论，你的建议可能会成为下篇文章讨论重要话题。欢迎关注微信公众号《沙漠之鹰》！

十年楼市杭州梦（二）：解密杭城涨跌真相

上一篇《十年楼市杭州梦》介绍了杭州楼市十年和各区县均价大盘。看官老爷们终于耐着性子，终于眼巴巴地等到了重点：“别整那些有的没的，到底该杭州上车还是给二儿媳妇儿换个法拉利！”

要分析未来涨跌，就要搞清近三年来尤其是近三个月的真实情况。显然二手房更能说明市场的真相，因为新房市场非常“失真”，除了限价政策之外，一两个新楼盘的变化也不能说明整个大盘。即使KFS要尽快回流降价以保证资金链，这也是个别现象，否则就被维权或被约谈。

在分析二手房价格时，我们发现谈判时突然提高价格的所谓跳涨是全国普遍现象，但杭州在近三年来尤甚。北京2015年来47万次成交，跳涨者只有1.76%。而在同时期杭州比例达4.8%，是北京的接近三倍。

在历史涨幅中，XX区的涨价幅度亦是最高，远远把其他区域甩在后面。和北京的金融街类似，强者恒强，学区是永远的第一因素。

//各区域的涨幅曲线。

而最近三个月情况又如何呢？有传言说杭州房价跌了10%，甚至是跌了20%，造谣也要讲基本法啊！

为了尽可能准确地分析杭州楼市的涨跌幅，沙漠君使用自主研发的图形爬虫工具Hawk(参考附录1)，每天定时抓取杭州链家全量的二手房挂牌数据。虽然链家在杭州的二手房成交量占比只占15%左右，群众基础远没有我爱我家深厚，然而在后者根本就拿不到成交数据。因而只能管中窥豹了。其平均涨跌幅分布能够绘制为下面的一张图：

通过监控8月中旬到11月中旬三个月，每套房子的挂牌变化和成交来分析。）这段可以写到图的标题里，不要放到正文

在今年8月挂牌的二手房共计15544套，有77%留到了9月份，有67%留到了11月份，而在近三个月在链家成交的房子，则不超过554套。

而从8月份留到11月份的二手房中，只有3.5%选择涨价，37%保持原状，而高达59.5%选择降价，整体降幅为3.34%。要知道，二手房房东会跟风嗖嗖涨价，而一旦跌价就难了，除非急需用钱，否则主观上宁愿横盘拖着也不会降低估值。因此挂牌价的下跌一定比真实房价跌地慢。

因此估计单价下跌幅度至少在5%以上，这个数据要比统计局数据多很多。官方给出的是给出的11月环比下降0.5%，扩大0.1%个百分点。从杭州著名的“透明售房网”上看到，10月、11月份连续都有成交的小区，有近7成小区环比出现下跌。

除了价格能衡量资产价值外，整个二手房的流动性也大减，整体陷入观望态度：2018年8月的成交量都跌破5000套，也是自2017年以来跌入谷底。到了9月份，二手房成交量为2718套。带看数量从3月进入巅峰后便逐月下滑，10月份的带看还不及三月份的三分之一。

通过分析涨跌价的分布，我们明显的发现，品质或装修较好的次新房在二手房市场中一直表现得很稳定，这在整个杭州城区都适用。对各区县来说，余杭区的降价幅度最为明显，明显超过其他区县，其可能原因是区域面积巨大，跟风窜涨，但相应配套跟不上，因此在调整期的回调也变得很明显。

杭州的楼市和P2P

从主城区二手房极速回落的成交量和带看量来看，整个市场转冷，牛尾巴现象明显。如何理解杭州楼市突然下行的本质呢？是由于放缓了货币化安置，没有了拆迁户抢房了吗？还是贸易战导致不乐观经济形势呢？可谓众说纷纭。但笔者认为，要看清杭州楼市，就要搞清它和P2P两者相爱相杀的关系：

杭州有着全国领先的互联网金融，亦是楼市中的佼佼者。对于投机心理爆棚的国人来说，房地产和P2P的暴利实在太诱人了。大量的民间资本投入了P2P和楼市和各种区块链，空气币。

一方面，P2P理财的收益已经高到惊人，人们将储蓄和养老的钱大量扔向P2P，以赚取超过10%的年化收益。另一方面，由于房价两三年就飙升一倍，在浙江的外贸和实业不景气的情况下，傻子都能想到大量的P2P资金去向何方：据悉，2018年4-6月之间，杭州和上海两地民间融资借给炒房客的资金利息达到了2分，年息都在30%以上：通过各种首付贷，租房分期，众筹买房等：P2P又将大量资金杀入房地产。于是，一个充满欲望的奇怪混合体诞生了。

//绘图

然而，2018年4月份国家出台的资管新规，其最大的威力是要明确资金的来源，严禁大标拆分和和长短标错配，一大批投资标的不合规的资产岌岌可危。

而杭州推出“买房摇号”制度，更是成为压垮P2P的最后一根稻草：在6-7月份，接近十万家庭纷纷退出P2P理财，平均每户有上百万元流入楼市作为“诚意金”，累积冻结资金可达千亿之巨。杭州的摇号冻结资金规模远大过南京，对P2P的冲击和影响也更加剧烈。

于是，在楼市釜底抽薪下，各种P2P里的好学生资金断裂，6月底的问题平台家数提升到4435家，占比依然高达67%。7月份上旬，平均每天都有一到两家平台爆雷，来自全国各地的投资人聚集在杭州黄龙体育馆讨要说法。而P2P的爆雷又传导到了楼市：投资人无法负担其高额的利息，只能迅速卖房回血，而整个经济形势下行，购房者观望情绪明显，挂牌多次降价都难有接盘。而在杭州如此严格限购的环境下，借钱炒房的人会被套死，无法还贷，最终又导致很多P2P公司选择跑路了事。由此形成了恶性循环。而杭州又是民间融资和投机心理盛行的城市，也就不难理解楼市和P2P负反馈在杭州变得如此之强的现象了。

2019年何去何从？

首先，中国的楼市是政策市，几乎不可预测。沙漠之鹰要是有这能力，还会挠着头皮掉着头发，费死劲地写公众号？但是分析楼市，短期看政策，中期看土地，长期看人口：我们依然能从现有的信息，去思考未来可能的局势。

首先看经济基本面，浙江的整个经济形势在下半年都处于非常不利的局势，实业受损较大。根据浙江省统计局数据，在工业方面，上半年规模以上工业利润从2048亿下降到2172亿，同比萎缩5.7%，连官方都承认有效投资增长乏力；2016年全市住户存款为8493.27亿元，2017年同比仅仅增长2.1%，增速达到改革开放以来最低，考虑到物价上涨，2017年增幅几乎为0；再看消费，此前五年消费品总额增速同比都能达到10%，2015年甚至达17%，而到了2018年上半年，增速只有区区3.6%！在车企的朋友反映，即使是传统销售大户的浙江，豪华品牌也卖不动了。这意味着浙江的消费能力迅速下跌。居民投入到房地产的钱，已经超过了存款的100%！钱袋子空了，消费降级。毕竟杭州还远远达不到北上深的资金和人口吸纳能力，如果没有其他大放水的刺激政策，我们认为在2019年杭州房价再度像2017年那样暴涨的可能性很低，在“全民没钱”的情况下根本就没有对应的物质基础。

而杭州非常依赖土地财政，2017年杭州市土地出让金收入2190亿元，排名全国第X，发债城投有息债务规模为3132亿元，而同期杭州市全市一般公共预算收入则仅为1567.42亿元。由于杭州的不扰民政策，罚款等收入所占比例远远低于天津。由于对土地的强烈依赖，杭州不会允许房价出现剧烈下跌，否则支持城市升级的经费就变得无以为继。另一方面，由于大量拆迁后土地开始在2019年入市，土地供应能力将明显提高，这也能一定程度抑制房价上涨。

最后要分析的是人口：北京吸引整个北方尤其是山西河北人口，杭州则是上海后花园，亦能吸引河南和安徽。笔者认为，类似经济全球化的概念，2012年是“楼市全国化”的元年，大基建使得高铁大大缩短了城市间的距离，高考门槛的降低使得去大城市读书变得更加容易，全国的人口流动已经成为常态。

2014年以前，互联网和金融等行业非北上深莫属，其他城市几乎为0。而2016年以后，房价和人力成本暴增，并借着“去库存”的东风，使得各大企业纷纷在各二线城市建立分部，地方政府出台各种吸引人才和落户的政策，形成了2017年火爆的“抢人风潮”，只要一线有的，二线也有，只不过是规模和质量的差异。信息流动的加速，让人们对房价有了无与伦比的嗅觉。人口的流动，就像资金一样，一定会抹平城市间不合理的价差。而杭州近三年的暴涨，本质上就是追涨北上深，补上几年前的缺口。楼市全国化，一定会使得未来杭州房价不会再像2010年那样一枝独秀。

因此，GDP总量几乎已经锚定了一个城市总体的房价范围。 在全国范围内，杭州的总体形势依然是非常靠前的。其发展潜力依然远大于其他城市。因此，2019年，（引用其他砖家的解读）全国是下行状态，城市有涨有跌，但杭州的总体趋势，一定能排在前10%。

话又说回来，但是由于高昂的税费，中介费和资金成本，以及政策的限制，楼市流动性已经大大降低。我们可以算一笔账，一买一卖中介费6%，税费也有5%，加上资金成本将会高达15%以上，而一年内很难涨这么多。房子本身不值钱，值钱的是人们的信念：从2015年到2018年，房子还是那些房子，人还是那些人，只是观念变化了。“由于房价持续上涨，赚钱神话光彩夺目，许多人贷款买房，这其实是透支未来的消费，由于房价的上涨，人们的痛感被房价上涨的幻影给麻木了。”

而房子如果不被交易，它的价值就是虚拟的。人们总是津津乐道半年之内上涨XX%的神话，问题是一个大牛市必然跟着一个漫长的调整期，收益在长期的平均之后，就变得不再如此亮眼了。

通过以上的分析，在楼市的白银时代，投资买房至少已经在杭州的价值已经大大折扣了，还有更多性价比更高且更友好的城市。但是若刚需自住，杭州依然是非常好的选择。用两句话总结：“可买可不买的，买；可卖可不卖的，别卖。” ， 此心安处，便是吾乡。

避免纸上富贵：流动性比价格更重要。北上几乎完全踏入了存量房时代，由于房价高企，刚需即使用光六个钱包也未必上车，而改善型换房需求已经主流。但问题是想买房的人需要等到卖掉自己的房子才有购买资格，形成僵持和连环套，而市场的观望情绪会导致成交需要大幅降价，否则换房周期就会长得无法忍受； 而对三四线城市，土地供应充沛，购买力却与房价不匹配，新房市场为绝对主导，因而二手房卖出时会很困难。再加上各种限购限售限贷，流动性已经被锁定。也许杭州，真是那些为数不多的有良好人口净流入，同时房价还未能涨到无法承受的为数不多的城市之一。

按小区统计下降的比例

　　
　　
　　就拿西湖区来说，接近50%的房源价格都在6万元/㎡以上，而其中7万元/㎡以上楼盘更是占到一半以上。
　　
　　
　　杭州年前推出“买房摇号”制度，居民们为在门槛进一步升高之前入场，纷纷抛售手中股票，并从P2P理财平台中退出，资金在手上一转，又流入楼市。仅6月25日，杭州三大知名楼盘同时摇号共计吸引了3.6万户家庭参与，合计冻结资金超过500亿元，P2P平台的资金流动性压力陡增。
　　
　
　
　　“你想，大标的借款主体200、500W地借大部分是先走银行贷款的，银行不借肯定有原因的”
　　
　　更危险的拆标是从时间上拆分，又称长短标错配。比如将4个月的长标拆分成4个期限为1个月的短标，吸引投资人入局，并用下一个月筹集的资金来还上一个月的钱。一旦后期筹款不利，资金链自然断裂。
　　
　　杭州的摇号冻结资金规模远大过南京，对P2P的冲击和影响也更大。 估算摇号
而区域上，下跌楼盘余杭萧山几乎各占一半。

原本6月底的网贷备案延期，以及前面几家P2P的暴雷让用户信心降低，用户资金开始从P2P行业撤出。而杭州的平台由于6月中已经遭遇千亿冻结资金买房的冲击，后续再遭遇来自P2P行业暴雷风险下的用户集体赎回，资金断裂的速度比其他地区更快，所以这次暴雷的一大批平台都集中在了杭州。

木木有些不好的预感，这次楼市冻结资金挤破P2P行业的泡沫。刺破旁氏泡沫的，往往是更大的旁氏泡沫，想想身边楼市万人摇号的疯狂现状，不禁有一丝凉意。

周铭妻子的P2P行业更是在一轮又一轮的爆雷后成为了谈之色变的“雷区”，周铭称，因为在P2P公司的从业经历，为其妻子后续的求职带来了极大不便，“我妻子是做销售的，去应聘其他行业的公司，人家都觉得你这几年积累的客户资源被P2P坑完，已经没有潜力可挖了，P2P很多失业的，好几个月的补偿金和工资拿不到。”

其在2017年12月买入了六百万的莱特币，短短几天一度涨到一千多万，但如今只剩下一百多万。记者查阅火币网莱特币价格发现，2017年12月，莱特币由76美元暴涨至369美元，后又连续大跌，如今价格为不到30美元。

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翻开激昂的浮夸的城市化建设、拆迁户和码农们光鲜亮丽、纸醉金迷的表层来看看杭州从14年到18年的客观数据，看看这些年这座城市到底是如何变得伤痕累累：

实业方面，2017年杭州固定资产投资额5857亿，对比2016年的5842亿，增幅只有0.26%，几乎没有增长，其中2017年的工业投资861亿，对比2016年的884亿，缩减2.6%。2018年一季度以来，杭州规模以上工业企业利润总额159亿，同比2017年同期的190亿，剧烈萎缩16.3%。收入2190亿元，发债城投有息债务规模为3132亿元，而同期杭州市全市一般公共预算收入则仅为1567.42亿元。

很久之前我就看到有人说摇号冻资可能抽血引起股市暴跌，没想到对P2P也影响这么大，

据我所知，还真有一部分小贷的钱进楼市了。（小贷可以理解为P2P的资产端，就是把投资人的钱贷出去的部门或第三方公司）
常见方式有两种：
1、把房子抵押给小贷，直接从小贷公司拿到钱，然后再去买房子。这种贷款期限一般为一年，但是到期了可以续。
2、把房子抵押给银行（但是一般只能贷一两年），每次要还款的时候找小贷公司拆借。
P2P倒闭，小贷公司就没有资金来源了（不能做拆借了），如果是清盘，已经贷出去的钱，到期后必须得还款（不能续了）。
所以通过这种方式想投机房产赚一笔的人，都得死。

2018年6月底，平台总数6631家，半年时间新增了1249家，与此前一年只增加七百家左右的增量相比，现在的增量高得吓人。这当然是由于韭菜不够用了，于是增加了镰刀的数量，以增大收割面。然而平台的硬伤依然存在，情况依然失控。6月底的问题平台家数提升到4435家，占比依然高达67%。

预计在2018-2020这三年，会有大量的前期拆迁地块入市，杭州将迎来土地供应高峰期。在货源得到补充的情况下，

所以如今的上海楼市就呈现这样的恶性循环，市场需求少，仅有的几个想买房的人又要等到自己把自己的房子卖了才有购买资格，但是卖房的时候又看到市场需求少，所以就进入这样的恶性循环，僵持也就这样形成了。

如今的二手市场，就这样被一手房打乱了节奏，然后你也知道，二手市场总会遇到几个急需用钱或者有急事的，他们面对的选择没有太多，只有降价卖。

而这样的降价，就像蝴蝶效应一样在周边干扰着大量的准备卖房的房东，我们都知道，一手房过去还有所谓的抱团取暖，而二手作为一个单独的个体如今面对都是焦虑和恐慌。

但是现在市场不好了，当他们看到市场上真正能买房的没几个人的时候，他们一定希望能够抓住客户，所以他们对房客说的话就是：你跟着我买吧，我有信心帮你把这套房子价格谈的更低。

怎么谈的更低呢，就是把过去对房客的话术现在转过来对房东，说些类似：可以卖了，再不卖这个房客就去买其他房子了，你这套不知道什么时候才能卖掉。

5、不论是买房还是卖房，最好选链家，倒不是给他打广告，这是目前中介行当整体保持职业操守的中介载体了，信息不对称的行当里，时间比什么都贵的行当里，靠谱很重要。

如今这个时代里，不论是庞然大物的产业体还是买卖房产的个体，大家对钱的感知态度都是惊人的一致的。

时间，时间，时间，重要的事情说三万遍也不为过，楼市不论是在转型还是关仓，未来一切都变得未知，楼市背后发生了什么我来不及说了，但是在发生之前做出你的决定或许是最明智的选择。

如果你想要在当下这个阶段尝试逃脱或者变化，一切都是时间。

媒体曝出，张小雷花了12亿，买下实际上没有任何流转价值的地块，将其包装成“价值 200 多亿的优质房地产资产”，用以忽悠投资者。

这些网贷平台胡作非为的胆量，以及糟糕的抗风险能力，可见一斑。

　　五，从主城区二手房飙升的挂牌量和极速回落的成交量来看。没有了拆迁户抢房的杭州，即将远离牛市的喧嚣，而且，这次转冷估计比以前的牛市更快，更冷。牛尾巴的迹象越来越明显，开发商正抓紧时间出货

ZF不作为，卖地收钱，购房者买房缴税，两头收钱。做实业真的不炒房。

在国家统计数据上，4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%，而二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点，4个一线城市全部下跌，其中北京跌幅最大，环比下跌0.6%。

从杭州方面来看，11月杭州新房价格环比上涨0.7％，连续6个月出现上涨。

而二手房方面，杭州二手房价格环比下跌0.5％，连续两个月出现下跌，并且跌幅有所扩大。

而杭州二手房价格环比下跌0.5％，并且跌幅扩大0.1个百分点。据透明售房网显示，10月、11月份连续都有成交的小区，有近7成小区环比出现下跌。

杭州楼市为什么在8月份突然就出现下行呢？除了第一部分提到的诸多原因，杭州是互联网金融除北京之外的第二高地，这里有很深层次的内涵： 江浙的民间借贷本来就很发达，但是在2017年前后，民营经济下行，楼市暴涨，读者们就能很轻松地想到P2P积累的大量资金流向何方（补充数据）。

而2018年4月份，国家出台了资管新规。资管新规其最大的威力，是要明确所有资金的使用目标。那些融资的大妈，听到自己自己的钱都投入了过桥贷，首付贷，估计都吓尿了吧。P2P的风潮让人们迅速抽身，而房产由于缺乏资金的支持... 加上中央看到了货币化安置带来的强烈副作用，在全国全面叫停货币化。

未来是涨是跌？

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。下面的分析，或许能会给读者们有一些启发：

1. 浙江的整个经济形势在下半年都处于非常不利的局势，实业受损很大：

“上半年，固定资产投资增速（5.7%）低于全国平均0.3个百分点。其中，制造业投资下降0.9%，影响项目投资下降0.3个百分点。其中投资额占比较大的橡胶塑料、化学纤维、金属制品、医药和汽车制造投资分别下降25.5%、20.6%、19.4%、16.3%和4.8%，这5个行业影响项目投资下降1.1个百分点。新开工项目个数下降56.0%，新开工项目投资下降42.5%，影响项目投资下降14.2个百分点，其中制造业投资下降44.6%。

1. 杭州人的存款，大部分都被用来投入房产，贷款比例巨大，钱袋子空了，新的跟进乏力

首先要分析的是一组数据：2017年12月底杭州居民存款8671亿，贷款9654亿，居民贷款规模稍微超出存款11.3%。但是到2018年10月底，杭州居民存款9980亿，贷款则突然飙升到13153亿，贷款超出存款31.8%。在今年的这10个月里，杭州居民突然背上了极其沉重的债务包袱，存款净增量1309亿，贷款净增量高达3497亿，是前者的2.7倍。

1. 如果没有其他特殊的刺激政策，我们认为在2019年杭州房价再度像2017年那样暴涨的可能性极低，应该处于温和上涨的状态。

土地财政：2018年杭州合计土地出让面积346.5万平方米，同比2017年上半年增长97.6%；成交金额1345.1亿元，同比增长110.5%。

家住昌平区天通苑的李二狗，是一名兢兢业业在西二旗工作8年的码农。2008年时，刚毕业的他没有户口；2015年时，他在丈母娘的威逼利诱下，用仅有的钱给小舅子在老家付了首付；
他眼睁睁地看着北京房价一天一个价，眼睁睁地看着身边的同事离开北京；眼睁睁地看着杭州水涨船高。到了2018年年底，他终于发现杭州横盘了，一句国骂过后，他又开始纠结：到底该选北京还是杭州呢？

杭州的综合均价，已经是北京的2/3，但北京已经滞涨一年半，杭州则已几乎消耗掉了之前的红利。低点不再，相比于其他二线城市来说，吸引刚需置业的能力已经下行了。

　　当10月以2938套的惨淡成交跌入低谷之后，11月杭州二手房成交量终于止跌。截至11月28日22点，11月市区（含富阳不含临安）二手房成交量为3167套，已经超过了9月和10月的数据。

　　与此同时，中介门店的客户来访量有所增加，二手房价较今年高点回调15%之后，也开始趋于稳定。

　　不少业内人士认为，二手房无论是量还是价，阶段性的底部已经出现，接下来将会在底部徘徊一段时间。

此处是浙江经济的分析，人员流动。
亮出结论：

北京严控供给，但杭州的新房还在不停地盖。其政策是不同的。

豪车看着比北京多得多，BBA销量全国领先

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

浙江居然同时承认了有效投资增长乏力，我将这一段全文复制如下：“上半年，固定资产投资增速（5.7%）低于全国平均0.3个百分点。其中，制造业投资下降0.9%，影响项目投资下降0.3个百分点。其中投资额占比较大的橡胶塑料、化学纤维、金属制品、医药和汽车制造投资分别下降25.5%、20.6%、19.4%、16.3%和4.8%，这5个行业影响项目投资下降1.1个百分点。新开工项目个数下降56.0%，新开工项目投资下降42.5%，影响项目投资下降14.2个百分点，其中制造业投资下降44.6%。”

唯有希望浙江上上下下，能够意识到所谓的地产泡沫，所谓的互联网风潮，并不能真正的支撑这个经济大省的发展。6月份之后浙江的地产泡沫开始破裂，连杭州的房价都开始下跌。至于互联网浪潮，也已经呈现全面沦陷之势。