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@zhongdao 2020-08-07T03:35:17.000000Z 字数 5478 阅读 440

国家政策下的生态祖传家园建立思路

未分类


参考有苏老师的课程内容,中国的土地森林法律

前言

家园的房子是在家园土地上,可能位于中间,也可能位于围篱边缘处。
与通常农村的宅基地集中在一起,土地在村庄之外不同。
这样有特定的原因如避免受外界信息场影响,对家园主人形成保护,一直生活在爱的空间能量场中。而且天然就是一个确保家园食物产出质量的措施,没人会在自己"家"里或周围施化肥农药除草剂等。

建立家园对生态环境,对自己,对周围的人和国家,都有益处。然而在当前的国家法律政策下,如何落地,需要谨慎,了解法律和政策,与当地农民、政府处理好关系。

两种具体方案

A. 租地

和当地政府(村、镇)签下较长时间的租赁合同
跟村的经济合作社签订相关的协议

B. 立项

立项,与乡村政府融合,在不影响家园正常生活建设的前提下,达成共识,成为其业绩,获得政策红利与各部门补贴。目前政府偏好绿色、生态、永续的项目。麻烦,但是相对来说家园的合法性得到较长时间保证,不会随意拆迁。

需要

  1. 多规合一方案,通过镇政府的镇长和书记,协调上级,农业农村局,自然资源规划局,旅游委,教委,科委。
    政策补贴:基础建设:上下水、取暖、厕所、园林绿化、停车场
  2. 整村顶层设计策划:具体蓝图指导,例如生态永续、森林康养等,
    核心思想: 经济首先是绿色的可循环;其次农业和农民的发展
    可以组织老师讲课,例如传统文化,振兴带动乡村。
    村委会提供房子和地,志同道合的建设团队提供策划、方案和建设。

达成

一群人守护了这样一片绿水青山,一片与大自然和谐共处的家园,幸福生活。

土地法律常识

获得耕地和集体建设用地:
一类是国家所有,一类是集体所有。

宅基地 ,集体建设用地,耕地,三权分离,宅基地是所有权, 资格权和经营权的分离,耕地是所有权 ,承包权和经营权的分离。集体建设用地是所有权和经营权的一个分离,一般现在的集体建设用地都在集体手里。

宅基地的数量远远大于了集体建设用地里头的商业用地如学校、工厂。

每个乡镇都有自己的这个集体建设用地的指标握在手里,他们会根据需要大量的发展,比方说需要这个产业用地,需要集体建设用地,需要旅游用地,需要设施用地,设施用地是耕地的,旅游用地是山地的,集体建设用地的指标儿是属于在村儿里,可以调。

长期使用的合法手续

合法手续:农村产权交易所,市农担和市农投。
要想签订50年,要由组织跟村的经济合作社签订相关的协议,土地经营流转协议,一般的协议的话都是50年,因为现在的企业就是商业,就是企业去注册,工商注册是50年。除了跟股份经济合作社签协议之外,还有一条政策可以跟股份经济合作社成立股份公司,外来的企业,可以超过51%
从村到镇到区,然后再到农村产权交易所的各地的办事处,去办理这种农村产权交易的鉴证,可以办理相关的贷款的,跟这个房地产的产权证贷款有一定的区别,得是经营性质的。

夏友聚落建立思路概述

土地采用林地或者一般农用地,避免基本农田性质的土地。

具体落地,确保长期稳定持有,一种是采用农用设施用地,面积较小,各地规定不同。一种是通过点状供地政策,获取建设用地指标,可确保长期的合法性。

理想的个人情况

对个人而言,比较好的方式是半农半X,在家园获得健康、幸福和不被打断的沉思时间,同时远程工作获得收入。
其次是专心建立家园,通过农产品和衍生品销售获得可持续收入。

现实情况

当前国家政策下

现实情况: 1. 空心村,很多地没人种。 2. 老龄化, 年轻农村人都要去城市。 3. 都是农药化肥除草剂,粮食蔬果没味道 4. 没有人愿意到乡村来,因为优质教育、赚钱工作等不在乡村。

国家关心: 1. 有人来搞生态种植技术,提升食物粮食品质 2. 帮助现有村民致富,但是现有村委没这能力 3. 改变政策吸引城市里有知识和情怀的人来乡村定居,并帮助当地村民一起发展经济。

一般认知: 林地经济林不是耕地,不能产出粮食,不受补贴。

普遍缺乏认知: 生态知识,多样性种植和储水池塘,对土壤储水到气候变化的积极影响; 多样性种植的收获和销售如何处理?

夏友优势: 1. 有热情接触土地 2. 生态自然农法技术的学习 3. 普通阶层为主,熟悉现代科技工具如互联网、手机、电商、瑜伽、中医、传统文化、身心疗愈等

夏友建立的家园优势: 1. 多样性和储水景观的分布多时,自然解决土壤肥沃,土壤储水,气候变化,自然灾害问题。 2. 产出的高品质食物可以通过电商销售给周边城市居民 3. 建立无化肥农药除草剂的种植之后,对周边农民起示范作用,进而逐渐带领周边一起发展。

聚落的优势: 1. 分布式的储水景观保护和建立大范围健康生态环境。 2. 搜集各个家园的高品质产出食物等,统一支持到当地周边城市居民的健康。 3. 夏友的合作,互相学习,定期工作坊学习,生态技术,健康等等,并带动周边村民一起学习提升。例如零污染生活方式,多样性种植,教会开电商微店,或统一销售等。4. 集体聚会的地点,可以开民宿等吸引周边来体验采摘等。

祖传家园聚落的可能思路

  1. 到偏远没有人烟、没有村民的空心村建立祖传家园聚落, 可以建立相对规模大一些的聚落。内部实现自给自足和互助。对外提供保质期较长的农产品或加工品。

  2. 现有城市郊区农村,在当地村跟股份经济合作社成立股份公司,并股,转移所有权给聚落组织者,建立聚落,建立少量示范家园,将传统文化与先进理念教给当地,例如电商农产品销售、瑜伽太极教授健康。其他交给农民学习后自己种300种混种。(因为国家的观念里认为地少人多,这个需要具体实际数据来确认)

15亩家园可以支持到至少10个人的饮食需求,而且是高质量品种繁多的食物,对健康及其有益。(国外资料里是14人).

家园是以家庭为单位的, 那么目前一个村子的以家庭为单位的平均土地是多少?这个需要考虑。 减去人员流失,是否足够周边城市的夏友加入进来成为新村民,并获得15亩土地,同时村民家庭本身也有15亩的土地, 夏友带动村民普及多样化种植,获得高品质食物。 然后以家庭为单位,统一由公司运输到50-100公里内的城市销售,村子获得利润,城里人获得健康。

夏友家园与现有农民土地区别

爱的能量空间(真实存在,很多人目前还不够敏感体会不到),
无需费力的生态循环食物森林共生农业系统, 可以传承给子孙后代,
不被打断思考的生活方式(不被打断思考,会让你思考速度越来越快, 这个及其重要。),
是无形与肉身层面获得永恒的基础。

关键点:

  1. 集体建设用地有可能是在村子里,不一定
    要支持房子在土地上,村里的集体建设用地或房子可以用来作公共空间聚会如读书会,或接待来访者,也可后期作为工作坊学员的民宿住处。
  2. 盈利周期可能很长,等土地恢复和植物长成,需要5,6年。土地的产出通过互联网微店等形式销售,或者距离城市近的话就提供自助采摘。
  3. 不盈利则可以作为生物多样性保护的实验基地,不使用化肥农药除草剂的生态永续实验和示范点。
  4. 法律、政策、当地法规,这三者都要分别去了解。
  5. 空心村,没人的地方可以建立比较大的聚落,城市郊区,人口较多的农村则适宜很小规模的聚落。对于空心村的废弃房屋的低成本再利用需要注意。
  6. 了解当地农村的特点,是偏向旅游,偏向农产品、偏向生态,偏向森林康养,根据特点进行建设,顾及到聚落家园自身的可持续性。 也可以建立瑜伽、生态建筑、生态永续种植等工作坊,输出健康方法和健康生态食物及民宿。需要有特色的输出,或者高品质的输出。
  7. 如果是股份公司合作的形式,那么每个家园居家生活的私密性如何保证,如何有长时间不被打扰的思考时间,需要特别注意。政府补贴或者投资只用于公共区域和基础建设,基本不涉及到家园各自的建设。
  8. 前期种植建立爱的能量空间是重点,植物的种类选择也很重要,选择当地适宜生长,而且是价格较高的农产品相对多种,其他就是果树、浆果灌木等。
  9. 第一诉求是 土地的长期使用和上面建筑/看护房、树木、池塘等的合法性。其次再考虑补贴和商业等事物。

其他:

问题5:15亩土地上建看护房、300种植物种植有混合林果园,菜园花园,一个池塘,黏土房8平米,木屋15平米,这样的项目适合申请什么方向?需要找哪些部门立项,审批各项合法手续?
答:据我的经验应该是可以的,目前有点状供地政策耕地设施用房政策,夏友的要求很低

问题6:确保房屋不被拆且合法,而且价格较低,是把相应面积转成建设用地好,还是申请大面积的看护房好?
答:耕地有设施用地政策,转建设用地有一定难度,还要看是在村里还是完全独立于外面,具体问题,要给我整体基本条件。

爱素简:
问题1.如果祖传家园项目立项就要突破现有的土地政策,我们可以先略过基本农田,以一般农田上为例,在上面300种多样性,挖池塘,建生态房。这样的项目可以在中国农村立项吗?
答:各地政策不一样,南方以浙江海南等省作为试点,会有很多政策宽松,但项目书要打动政府需要了解当地各级政府政策倾向,切记用政府的语言表达我们想要的。

Q:爱素简:我找的地在浙江宁波奉化地区,这里的山地林地或一般农田上每1公顷可以申请多少比例的农用设施房,不做地面硬化的那种。我想以"看护房兼工具房+生态浴室+生态厕所",共申请80平方米的农用设施房,材料以木制,土袋,粘土,集装箱为主,其中生态浴室的造型会做成"鸟"的形状(是否有管制)。目前的政策是否可以正常申请这些需求,且不会被拆迁,具体需要什么流程。

A:
政策要到项目属地的上级单位一般乡镇政府规划部门咨询。

非房屋结构的房子,比如,圆形,穹顶房等,这样的四不像,不在建房管理范围内,大棚房不知道今天能不能在农场搞,小体型25平方以内的泥巴房,土袋房,富勒烯结构房,据我了解是可以建的,供你参考,不一定专业准确,以苏老师给你答复为为准。@爱素简

由于城市建设,政府做了土地置换,反而那么偏远的山区农村的田居然是不能动的基本农田,有些区域,是可以动的一般农田,这个信息要去跑农业局,资料在农业局里

可以建在田里,而不能动山里的土

桔子妈:共有200多亩的生态果园,1万多亩的山林,山泉水直接从高山上直流而下从不断流。去年已经立项开始整合,但是对于村民,村集体,企业投资人 ,创业者之间如何分利,一直没有一个好的方案,期待老师能给予指点并服务。
答:建议保底加无风险分红,最好能明确数目村民短期和长期利益保障,回收农产品,不建议租地​。

建立聚落步骤

制定总体计划
确认当地政策

  1. 确定土地性质,避开基本农田(通过政府官网和当地村委、镇等)
  2. 选择和了解土地,实地测量,划分边界,评估划分方案。(使用土流网的app测亩仪,沿着土地边界走一圈即可)
  3. 评估土地上的经济作物的价格和数量,估算赔偿金。
  4. 修路、水电基础建设的考虑
  5. 公共区域考虑
  6. 设置公开招募居民条件
  7. 每个人的资金和可持续收入考量
  8. 公开招募

签订协议
与村委或镇政府签订合同
总体规划更新

一个具体实例

生态祖传家园聚落构建步骤1.0:
0. 找到土地,确定土地性质。
1. 和政府沟通,再次确认,等待政府发苗木价格表和地形图,以及土地性质发过来。
2. 确定好边界,作出X户左右的边界, 评估树木的总数量和价格,得出基本预算, 写个说明。
3. 确定公布的招募信息范围,和镇政府进行沟通。
4. 发布公开招募书, 除了土地信息外,还要有基本要求如不杀生。
5. 确定意向人群,土地考察。
6. 确定邻居名单, 签订内部合作协议,开设公共账号,支付联名意向金。
7. 和政府确认最终意向和土地边界及面积,由政府出面向村民进行土地募集。
8. 确定土地价格和大致完成时间。得出更具体的预算和费用。
9. 和政府签订最终使用权至少20年的合同,到期优先续租。
10. 所有确定邻居一起付款,签订合同。

补充QA: (与政府再次沟通时确认)
1. 每块土地上养鸡、天鹅、山羊、小 马、刺猬、孔雀和鸽子,每种2种,作为家养宠物是否可行?
2. 未来孩子教育等如何处理?

注意事项:
1. 基本农田转成一般农田和林地的难度会大一些。
2. 一般田地转林地。在项目推动过程中,尽量转。
3. 政府的要拆迁的建设用地,是否需要保留下来供家园做公共区域?
4. 边界上的房屋是民房还是设施用地?
5. 前期租用村的民屋作为公共区域和志愿者住处。

部分信息记录

农村产权交易所
农村产权交易鉴证

村的股份经济合作社签订合同
通过镇里的经济发展办公室办理

尽量避免土地上有坟,
不要单独和农民签合同,要和政府签订。政府政策是倾斜于老百姓的。
农民打12345可以投诉,因为农民是弱势群体。

家园的叫法可以按照政府补贴的方向去叫。
找政府去问民宿、教育方向的政策补贴。

民宿,
2个家庭建30亩的家庭农场。

耕地上设施用地的指标,镇政府可以给出指标。
尽量要点状供地的集体建设用地,是50年的。

申请补贴:
敲门砖的方案,
帮助了多少人,生态、永续、绿色等的发展

怎么赚钱?谁来投资

政府补贴;基金;个人投资

方向: 教育、民宿

签订协议需要寻找律师办理

宅基地超过50年,
立项,不建议单独和老百姓签。不建议私下操作,不利于拿到政府补贴

家园不需要在特别繁华的地方。
在宅基地上建房子,50年的经营权,
通过村集体签合同。 镇里就可以审批。

村子的大的方向和规划是改不了的。

集体建设用地:
公司拥有,转让时可以转让公司

设施用地政策,和各个地方去具体查。
跟着耕地走,至少有30年。
设施用地的房子作为生活,一定要和政府打听清楚。

祖传家园
点状供地指标,要和招商局、镇政府(镇长、书记)打听确定。
镇长、书记完全可以做主。

办理相关乡村产权证书
农村产权交易鉴证
50年甚至永久性,相当于大产权证书, 有融资的功能。

旅游委贷款,免息

建设用地:空间的建设用地

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